Krok 3. Sprzedaż: Jak ustalić cenę sprzedaży flipa

Cena zakupu i remont to dopiero część kalkulacji. O wyniku flipa zdecyduje również to, za ile i kiedy sprzedasz mieszkanie. Dlatego w kroku Sprzedaż warto oprzeć liczby na czymś więcej niż przekonaniu, że „po remoncie na pewno pójdzie drożej”.

Zbierzesz tu porównywalne ogłoszenia, wskażesz podstawę ceny i sprawdzisz trzy warianty wyniku. Przygotujesz też uzasadnienie dla inwestora: komu chcesz sprzedać lokal, z jakimi mieszkaniami będzie konkurować i co zrobisz, jeśli sprzedaż potrwa dłużej.

W polu Planowany czas od zakupu do sprzedaży wpisz liczbę miesięcy obejmującą prace, przygotowanie oferty sprzedażowej i samą transakcję. Rezerwacja mieszkania przez kupującego nie zawsze oznacza, że od razu podpiszecie umowę sprzedaży. Zapytaj o sposób finansowania i termin, w którym kupujący chce sfinalizować zakup.

Przykładowo: trzy miesiące prac, miesiąc na prezentacje i negocjacje oraz dwa miesiące do sfinalizowania transakcji dają sześć miesięcy. To ilustracja planowania, nie typowy czas sprzedaży każdego mieszkania.

Aplikacja wykorzysta podany okres do naliczenia kosztów utrzymania z kroku Budżet. Przy 800 zł miesięcznie dodatkowe trzy miesiące to 2 400 zł samych opłat. Jeśli projekt obejmuje finansowanie oprocentowane, dłuższy czas wpływa także na odsetki. Uwzględnij więc czas, który będzie potrzebny na sprzedaż, zanim uznasz remont za opłacalny.

Zacznij od pytania, kto ma kupić gotowy lokal. Para szukająca pierwszego mieszkania może porównywać Twoje dwa pokoje z ofertą dewelopera, a rodzina będzie sprawdzać także windę, układ i otoczenie. Zobacz, co taki kupujący może wybrać w podobnym budżecie.

Do porównania cen mieszkań dobieraj oferty zbliżone pod względem:

• lokalizacji i bezpośredniego otoczenia, w tym hałasu czy dojazdu;
• powierzchni i funkcjonalnego układu, nie tylko liczby pokoi;
• rodzaju budynku, piętra, windy i stanu części wspólnych;
• standardu po remoncie, wyposażenia i terminu dostępności;
• balkonu, miejsca postojowego, komórki oraz tego, co zawiera cena.

Nie buduj założenia na jednej najdroższej ofercie. Zbierz kilka możliwie podobnych mieszkań i sprawdź, dlaczego ceny się różnią. Usuń powtórzenia tego samego lokalu wystawionego przez kilku pośredników. Trzy ogłoszenia jednego mieszkania nie są trzema niezależnymi porównaniami.

Jeśli porównujesz lokal wymagający remontu z gotowym mieszkaniem, nazwij tę różnicę. Nie zakładaj automatycznie, że do jego ceny wystarczy dodać Twój koszt remontu. Kupujący oceni całe mieszkanie, a nie sumę Twoich faktur.

W polu Planowana cena sprzedaży (zł) wpisz kwotę przyjętą do kalkulacji. Pod pytaniem Na czym opierasz cenę sprzedaży? wybierz Ogłoszenia, Opinia pośrednika lub Własny szacunek. Możesz wskazać kilka podstaw.

Jeśli pytasz pośrednika o cenę, poproś również o uzasadnienie: jakie mieszkania porównuje, czym różnią się od Twojego i czy mówi o cenie wystawienia, czy o spodziewanej kwocie po negocjacjach. Sama wysoka wycena, bez porównań, niewiele wnosi do kosztorysu.

Kliknij Dodaj ogłoszenie. Uzupełnij lokalizację, cenę, powierzchnię, liczbę pokoi, link i datę sprawdzenia. W polu Najważniejsze różnice zapisz konkret, na przykład „balkon i winda, u nas brak” albo „standard do remontu, u nas planowane pełne wykończenie”.

Obok Twojej ceny za m2 pojawi się średnia z dodanych ogłoszeń. Jej przydatność zależy od doboru mieszkań. Jeśli w zestawie jest lokal dużo lepiej położony albo sprzedawany z dodatkowym miejscem postojowym, sprawdź, jak wpływa na porównanie.

Cena w ogłoszeniu jest oczekiwaniem sprzedającego. Cena transakcyjna to kwota uzgodniona przy sprzedaży. Nie przyjmuj, że każde mieszkanie z portalu sprzeda się za widoczną cenę, ale też nie odejmuj od wszystkich ofert identycznego, przypadkowego procentu.

Dane o zawartych transakcjach możesz sprawdzić także w Rejestrze Cen Nieruchomości opisywanym przez Geoportal (link otwierany w nowym oknie). Udostępniony tam Moduł analiz cen (link otwierany w nowym oknie) pozwala przeglądać dane na mapie, wykresie i w tabeli. Sprawdź datę, rodzaj nieruchomości i zakres dostępnych informacji, zanim potraktujesz transakcję jako porównanie. Te dane analizujesz osobno; w kreatorze dodajesz ogłoszenia.

Jeżeli planujesz wystawić mieszkanie za 899 000 zł, ale spodziewasz się sprzedaży za 880 000 zł, do bazowej kalkulacji przyjmij tę drugą kwotę. To wymyślony przykład rozróżnienia ceny wystawienia i zakładanego wpływu ze sprzedaży, a nie sugerowany margines negocjacji.

Miejsce na negocjacje ustal na podstawie konkurencji i wyniku projektu. Zbyt wysoka cena wyjściowa może odciąć część zainteresowanych już podczas filtrowania ogłoszeń. Sprawdź, w jakich przedziałach cenowych Twoje mieszkanie będzie konkurować z innymi lokalami.

Już podczas remontu pomyśl, jak pokażesz gotowe wnętrze. Jeśli w opisie obiecujesz wygodne miejsce do pracy, zadbaj, żeby było je widać również na zdjęciu i rzucie. Przewaga mieszkania powinna wynikać z jego funkcjonalności, a nie tylko z przymiotników w ogłoszeniu.

Przed sesją zakończ drobne poprawki, posprzątaj i usuń z kadrów narzędzia oraz resztki materiałów. Wybierz zdjęcie główne pokazujące atut lokalu. Dodaj czytelny rzut, zdjęcia wszystkich pomieszczeń i informacje o budynku. Nie pomijaj cech, o które kupujący i tak zapyta na prezentacji, takich jak piętro bez windy czy układ przejściowych pokoi.

W opisie ogłoszenia podaj przede wszystkim: rozkład, metraż, zakres remontu, wyposażenie zawarte w cenie, opłaty i termin wydania. Zamiast „idealne dla każdego” pokaż, komu ten układ ułatwi codzienne życie. Jeśli balkon mieści stolik i dwa krzesła, taki konkret mówi więcej niż „wyjątkowa przestrzeń do relaksu”.

Koszt zdjęć, przygotowania wnętrza i promowania ogłoszeń uwzględnij w budżecie flipa. Ta część planu dotyczy przyszłej sprzedaży mieszkania, nie publikacji oferty współpracy w katalogu Flipwestora.

Po wystawieniu mieszkania zapisuj nie tylko liczbę wyświetleń, lecz także telefony, prezentacje, konkretne propozycje zakupu i powtarzające się pytania. Dzięki temu łatwiej ustalisz, co poprawić.

Brak kontaktów jest powodem do sprawdzenia widoczności ogłoszenia, zdjęcia głównego, ceny i konkurencyjnych ofert. Jeśli telefony są, ale nie dochodzi do prezentacji, sprawdź, jaka informacja podczas rozmowy zniechęca kupujących. Gdy prezentacji jest sporo, lecz nie ma propozycji zakupu, zbierz uwagi o samym mieszkaniu i relacji ceny do standardu. To wskazówki do diagnozy, nie dowód jednej przyczyny.

Przed publikacją ustal z inwestorem, kiedy ocenicie zainteresowanie i kto może zaakceptować zmianę ceny. W kroku Współpraca opiszesz zasady na wypadek przedłużonej sprzedaży. Nie musisz z góry planować serii obniżek; potrzebujesz sposobu podejmowania decyzji na podstawie reakcji rynku.

Wariant Bazowy korzysta z Twojego kosztorysu, czasu i planowanej ceny sprzedaży. W kolumnach Ostrożny oraz Korzystny porównasz inne założenia ceny, terminu i kosztów prac.

Sprawdź, czy warianty odpowiadają Twoim wątpliwościom. Jeśli większą niewiadomą jest czas sprzedaży niż koszt remontu, przyjrzyj się skutkom wydłużenia terminu. Jeśli planowany standard ma uzasadnić cenę powyżej konkurencji, policz również wariant, w którym kupujący nie zapłaci tej różnicy.

W sekcji Co, jeśli zmienią się założenia? zobaczysz między innymi wpływ niższej ceny i sprzedaży późniejszej o trzy miesiące. Porównaj alternatywy: przyjęcie niższej ceny wcześniej oraz czekanie na wyższą kwotę z dodatkowymi kosztami utrzymania. Do tego dochodzą warunki finansowania i niepewność, czy wyższą cenę uda się uzyskać.

Wiersz Przewidywany wynik projektu pokazuje prognozę przed podatkiem dochodowym. Podział tego wyniku między Ciebie i inwestora określisz w kolejnym kroku.

W sekcji Więcej wskaźników znajdziesz próg rentowności, czyli cenę sprzedaży bez zysku i straty przy przyjętych kosztach. Zestaw ją z ceną bazową i ostrożną.

Nie traktuj progu jako gotowej odpowiedzi, jak nisko zejść podczas negocjacji. Przy dłuższej sprzedaży, dodatkowych pracach lub zmianie finansowania zmienią się koszty, a wraz z nimi wynik. Najpierw zaktualizuj założenia, potem wróć do rozmowy o cenie.

Gdy masz uzasadnioną cenę, planowany termin i wariant na gorszy przebieg sprzedaży, kliknij Dalej: Współpraca. Te liczby będą podstawą rozmowy o finansowaniu i podziale zysku.