Krok 2. Budżet: Jak przygotować kosztorys flipa

Masz już opis mieszkania i plan remontu. Teraz czas policzyć koszty zakupu mieszkania, remontu i sprzedaży. W kroku Budżet przygotujesz budżet flipa, który dołączysz do oferty dla inwestora. Im dokładniej rozpiszesz wydatki, tym łatwiej będzie odpowiedzieć na pytanie inwestora: skąd wzięła się ta kwota?

W grupie Zakup zobaczysz cenę z pierwszego kroku. Dodaj stawkę PCC, koszty notariusza, opłat sądowych i wypisów oraz wynagrodzenie pośrednika przy zakupie, jeśli z niego korzystasz.

O kwotę dla notariusza możesz zapytać kancelarię przed transakcją. Sprawdź, co obejmuje podana wycena, żeby opłat sądowych lub wypisów nie doliczyć drugi raz. Podobnie z pośrednikiem: w kosztorysie potrzebujesz kwoty do zapłaty, a nie samej informacji o procencie prowizji.

Jeśli wynegocjujesz inną cenę mieszkania, wybierz Zmień cenę zakupu i popraw ją w kroku Nieruchomość.

W grupie Prace i wyposażenie masz listę prac remontowych dla wybranego rodzaju projektu. Przejrzyj ją z zakresem remontu w ręku. Wyłącz zbędne prace przyciskiem Wyłącz, a brakujące dopisz przez Dodaj pozycję.

Najwięcej uwagi poświęć zakresowi poszczególnych pozycji. Sama „Łazienka” może oznaczać robociznę albo cały remont z materiałami i wyposażeniem. Kliknij nazwę pozycji i w polu Co obejmuje doprecyzuj, co mieści się w kwocie.

Przykładowy zapis:

Łazienka: robocizna, płytki, hydroizolacja, ceramika i armatura. Wymiana podejść wodno-kanalizacyjnych ujęta osobno w pozycji dotyczącej instalacji.

Taki opis pomaga sprawdzić, czy czegoś brakuje albo czy ten sam wydatek nie pojawia się dwa razy. Zwróć na to uwagę zwłaszcza wtedy, gdy część prac wycenia jedna ekipa, a część zlecasz osobno.

Sprawdź też wyposażenie. Na przykład w szablonie Remont pozycja Kuchnia obejmuje meble i blat, bez AGD. Jeśli planujesz zakup sprzętu, uwzględnij go w kosztorysie.

Puste pole kwoty oznacza brak danych. Gdy dana praca nie będzie potrzebna, wyłącz pozycję. Możesz ją później przywrócić z listy Wyłączone pozycje.

Przy droższych pracach warto dołączyć ofertę wykonawcy. Rozwiń pozycję i kliknij Dołącz wycenę. Dodasz PDF, JPG lub PNG do 10 MB. Plik będzie dostępny także w kroku Dokumenty.

Przed przepisaniem kwoty sprawdź, czy obejmuje materiały, robociznę i cały uzgodniony zakres. Jeśli ekipa wyceniła sam montaż kuchni, nadal trzeba uwzględnić zakup mebli, blatu i sprzętu.

W ofercie flipa dla inwestora załączona wycena pomaga uzasadnić koszt remontu mieszkania. Kwotę w formularzu wpisujesz samodzielnie.

Szybsze wpisywanie: na komputerze po każdej kwocie naciśnij Enter. Przejdziesz do następnego pola, również między grupami kosztów.

W grupie Utrzymanie wpisujesz miesięczne opłaty administracyjne, media i ubezpieczenie. Aplikacja pomnoży je przez liczbę miesięcy od zakupu do sprzedaży, którą podasz w kolejnym kroku.

Jeśli zakładasz trzy miesiące remontu i kolejne trzy na sprzedaż, utrzymanie policzysz za sześć miesięcy. Opłaty nie kończą się w dniu wyjścia ekipy.

Przykładowo 800 zł miesięcznie przez sześć miesięcy daje 4 800 zł. W formularzu rozpisz miesięczne 800 zł na odpowiednie pozycje. Wpisanie tam całych 4 800 zł zawyżyłoby obliczenia.

W grupie Przygotowanie i sprzedaż wpisz koszty świadectwa energetycznego, zdjęć, przygotowania wnętrza do prezentacji i ogłoszeń. Jeśli planujesz dekoracje lub dodatkowe wyposażenie do sesji, sprawdź, czy nie są już ujęte w innej pozycji.

Prowizja pośrednika przy sprzedaży mieszkania może być kwotą w złotych albo procentem ceny sprzedaży. Najpierw wybierz jednostkę, potem wpisz wartość. Przełącznik zachowuje liczbę: wpisane 2 zł po zmianie jednostki staje się 2%.

Aplikacja dolicza prowizję do budżetu. Nie wpisuj jej ponownie w osobnej pozycji.

Nieznany stan instalacji czy zakres napraw pod podłogą to powód, żeby sprawdzić wycenę i zostawić środki na dodatkowe prace. W sekcji Rezerwa ustawisz procent liczony od sumy pozycji w grupie Prace i wyposażenie.

Dla projektu Remont początkowo jest to 15%. Możesz zmienić tę wartość. Dobierz ją do tego, co wiadomo o mieszkaniu i czego nie udało się jeszcze sprawdzić.

Rezerwa zwiększa kwotę potrzebną do sfinansowania flipa. Sama nie jest kosztem ani zyskiem; niewykorzystane środki pozostają kapitałem finansujących.

Przejrzyj największe pozycje. Czy kwoty obejmują cały zakres? Czy uwzględniasz wyposażenie, utrzymanie do sprzedaży i prowizję? Czy materiały albo robocizna nie zostały policzone dwa razy?

Potem kliknij Dalej: Sprzedaż. W kroku 3 uzupełnisz pole Planowany czas od zakupu do sprzedaży i cenę sprzedaży. Te dane pozwolą obliczyć utrzymanie za cały okres, prowizję procentową i przewidywany wynik flipa.