Krok 4. Współpraca: Jak ustalić warunki finansowania flipa

Na początku flipa obie strony liczą na udany remont, sprawną sprzedaż i dobry zysk. To dobry moment, żeby ustalić również mniej przyjemne sprawy: kto dołoży do droższych prac, co zrobicie przy opóźnieniu i jak rozliczycie stratę. Łatwiej o tym rozmawiać przed zakupem niż wtedy, gdy ekipa czeka na przelew.

W kroku Współpraca opiszesz finansowanie flipa, zaproponujesz podział zysku i uzupełnisz zasady na wypadek zmian. Dzięki temu inwestor zobaczy zarówno oczekiwany wynik, jak i warunki, które wymagają jeszcze rozmowy.

W polu Ile własnych środków angażujesz? (zł) podaj kwotę, którą zamierzasz wnieść. Jeśli korzystasz z kredytu lub pożyczki, wybierz Tak i wpisz kwotę oraz oprocentowanie roczne. Odsetki trafią do budżetu.

Kwota Kapitał od inwestora wynika z budżetu z rezerwą pomniejszonego o Twoje środki i kredyt. Przykładowo: przy budżecie 600 000 zł, własnym wkładzie 100 000 zł i braku kredytu potrzebujesz od inwestora 500 000 zł. To przykład rachunku, nie dane oferty z filmu.

Przed rozmową o finansowaniu ustal też, kiedy środki będą potrzebne: ile przy zakupie, ile podczas remontu, a ile zostaje na kolejne wydatki. Sama łączna kwota nie odpowiada na pytanie, czy pieniądze będą dostępne w odpowiednim momencie.

Wkład finansowy oddziel od swojej pracy. Prowadzenie remontu, pilnowanie wykonawców i organizacja sprzedaży mają wartość, ale w polu własnych środków wpisujesz pieniądze. Wynagrodzenie za pracę uwzględnisz przy wyborze zasad rozliczenia.

Pod pytaniem Jak proponujesz dzielić zysk? wybierzesz jedną z czterech zasad. Różnią się kolejnością rozliczenia i tym, co wpływa na udział każdej strony. Najłatwiej porównać je na kwotach.

Poniższe przykłady pokazują działanie modeli przy dodatnim wyniku. Kwoty są wymyślone i nie sugerują, jaki podział należy zaproponować we własnej ofercie.

Zwrot kapitału i podział zysku

W modelu Zwrot kapitału i podział zysku najpierw rozliczany jest kapitał inwestora, a następnie dzielicie dodatni wynik w ustalonych proporcjach. Przy zysku 100 000 zł i podziale 50/50 każdej stronie przypada po 50 000 zł zysku.

Ten model pozwala jasno oddzielić zwrot wniesionych pieniędzy od zarobku. W rozmowie upewnijcie się, że obie strony tak samo rozumieją podstawę podziału: chodzi o wynik po uwzględnieniu kosztów projektu, a nie o różnicę między ceną zakupu i sprzedaży mieszkania.

Podział ustawisz suwakiem lub strzałkami na klawiaturze, po pięć punktów procentowych. Rozliczenie straty określisz osobno; podział zysku 50/50 nie oznacza automatycznie takiego samego podziału straty.

Pierwszeństwo inwestora w zysku

W modelu Pierwszeństwo inwestora w zysku po rozliczeniu kapitału inwestor otrzymuje pierwszą część wypracowanego zysku do wskazanej kwoty. Dopiero pozostałą część dzielicie według wybranych udziałów.

Przykład: zysk wynosi 100 000 zł, pierwszeństwo inwestora to 20 000 zł, a resztę dzielicie po połowie. Inwestor otrzyma łącznie 60 000 zł zysku, a fliper 40 000 zł.

Sprawdź też wariant z niższym zyskiem. Gdy projekt przyniesie tylko 10 000 zł, przy takim pierwszeństwie cała ta kwota przypadnie inwestorowi. Wskazane 20 000 zł nie jest obietnicą, że tyle zarobi niezależnie od wyniku. Warto wyjaśnić to od razu, żeby obie strony miały takie same oczekiwania.

Podział według wkładów i premia flipera

Model Podział według wkładów i premia flipera łączy wynagrodzenie za prowadzenie projektu z udziałem w zysku wynikającym z wniesionych środków. Najpierw wydzielana jest premia flipera, a reszta zysku dzielona proporcjonalnie do kapitału obu stron.

Przykład: inwestor wnosi 80% kapitału, fliper 20%, zysk wynosi 100 000 zł, a premia flipera 20% zysku. Premia to 20 000 zł. Z pozostałych 80 000 zł inwestor otrzyma 64 000 zł, a fliper 16 000 zł. Łącznie fliper dostanie 36 000 zł zysku.

Przy tym modelu sprawdź kolejność obliczeń. Premia jest częścią wyniku przeznaczoną dla flipera przed proporcjonalnym podziałem pozostałego zysku.

Stałe wynagrodzenie i udział w zysku

W modelu Stałe wynagrodzenie i udział w zysku wskazujesz kwotę za prowadzenie projektu oraz sposób podziału pozostałego zysku. Przy dodatnim wyniku 100 000 zł, wynagrodzeniu flipera 20 000 zł i podziale reszty 50/50 inwestorowi przypada 40 000 zł, a fliperowi łącznie 60 000 zł.

Przy dodatnim wyniku niższym od wskazanego wynagrodzenia kalkulacja przeznacza na nie dostępny dodatni wynik. To wymaga dodatkowej rozmowy o gorszym wyniku. Co z wynagrodzeniem, jeżeli zysk będzie niższy, niż zakładacie, albo pojawi się strata? Nie wyciągaj odpowiedzi z samej nazwy modelu. Sprawdź obliczenia i ustalcie zasady wynagrodzenia przy stracie w odpowiedniej sekcji.

Tabela pokazuje wynik projektu, zysk inwestora, jego zwrot oraz zysk flipera w trzech wariantach. Po zmianie modelu lub udziałów sprawdź wszystkie kolumny. Podobny podział w wariancie bazowym może dać bardzo różne rozliczenie przy niższym zysku.

Zwrot inwestora to przypadający mu zysk podzielony przez wniesiony kapitał. Na przykład 30 000 zł zysku przy kapitale 500 000 zł oznacza 6% za cały okres projektu, przed podatkiem dochodowym. To osobny przykład obliczenia, nie roczna stopa zwrotu.

Kliknij również Sprawdź wariant ze stratą. Symulacja nie zmienia zapisanych wariantów. Jeśli nie ma jeszcze odpowiedzi dotyczącej podziału straty, przyjmuje podział proporcjonalny do kapitału i zaznacza brak ustalenia. Przeczytaj wiersz Zasada podziału straty, zanim uznasz wynik za Wasze rozliczenie.

Po to jest sekcja Zasady na wypadek zmian. Pozwala zawczasu nazwać sytuacje, w których zwykle zaczynają się trudne rozmowy. Przejdź przez nią z konkretnymi przykładami ze swojego planu.

Dodatkowe koszty: kto dopłaca i jak rozliczacie wydatek?

Załóżmy, że po demontażu łazienki potrzebne są dodatkowe prace za 12 000 zł. Kto je akceptuje? Kto wykłada pieniądze, jeśli rezerwa nie wystarczy? Czy ustalacie limit dopłaty, czy każdą kwotę omawiacie osobno?

Oddzielcie dwie sprawy: źródło pieniędzy i wpływ wydatku na wynik. To, że inwestor sfinansuje dodatkowe prace, nie wyjaśnia jeszcze, jak rozliczycie dopłatę i zysk. W sekcji Dodatkowe koszty odpowiadacie na oba pytania.

Strata projektu: ile może odzyskać każda strona?

W sekcji Strata projektu opiszcie rozliczenie, gdy po sprzedaży zabraknie pieniędzy na zwrot całego kapitału. Czy strata ma być proporcjonalna do wkładów, czy proponujecie inną zasadę? Jak zachowa się wtedy wynagrodzenie flipera?

Porozmawiajcie o tym przed rozpoczęciem prac. Przekonanie, że „jakoś się dogadamy”, niewiele pomaga, kiedy każda ze stron oczekuje zwrotu swoich pieniędzy.

Opóźnienie prac: jaki jest kolejny krok?

Jeśli ekipa przesunie zakończenie remontu o miesiąc, wzrosną koszty utrzymania i zmieni się termin sprzedaży. Ustalcie, jak szybko informujesz o opóźnieniu, kiedy przedstawiasz nowy harmonogram i jak podejmujecie decyzje o dalszych działaniach. Koszty opóźnienia rozliczacie według zasad dotyczących dodatkowych wydatków.

Te ustalenia warto omówić również z wykonawcą. Zobowiązanie ekipy wobec Ciebie i Twoje ustalenia z inwestorem to dwa tematy, które powinny do siebie pasować.

Sprzedaż: kto decyduje o obniżce ceny?

Co zrobicie, jeżeli mieszkanie nie znajdzie kupującego w planowanym terminie? Kiedy wrócicie do ceny, kto zaakceptuje obniżkę i jak długo chcecie utrzymywać lokal? Sekcja Sprzedaż pomaga opisać te ustalenia przed publikacją ogłoszenia.

Jeśli coś wymaga rozmowy, wybierz Do uzgodnienia z inwestorem. Oferta może pozostać gotowa z otwartymi warunkami. Przed rozpoczęciem współpracy dopracujcie je i przenieście do umowy.

Po uzupełnieniu propozycji kliknij Dalej: Dokumenty.