Jak sprawdzić księgę wieczystą w ofercie flipa

Flipwestor analizuje wpisy w księdze wieczystej i wskazuje ryzyka oraz sprawy wymagające uwagi przed zakupem nieruchomości. Zbiera w jednym miejscu między innymi informacje o hipotekach, służebnościach, roszczeniach i wnioskach oczekujących na rozpatrzenie. Przy każdej rozpoznanej kwestii znajdziesz krótkie wyjaśnienie, które pomaga ustalić, o co zapytać sprzedającego i co omówić z notariuszem.

Oszczędzasz czas na przeglądaniu i porządkowaniu wpisów do oferty. Łatwiej przygotujesz listę spraw do wyjaśnienia przed zakupem i pokażesz inwestorowi, które z nich są już sprawdzone, a które wymagają działania. Ustalenia zapisujesz przy konkretnej kwestii, więc możesz wrócić do nich podczas przygotowania transakcji.

Analiza opiera się na odczytanej treści księgi. Flipwestor nie sprawdza dokumentów będących podstawą wpisów ani nie zastępuje oceny stanu prawnego przez notariusza lub prawnika.

W kroku Nieruchomość znajdziesz ramkę Masz numer księgi wieczystej?. Wpisz numer i wybierz Wypełnij z księgi. Numer możesz uzyskać od sprzedającego, na przykład z aktu notarialnego lub umowy przedwstępnej.

Odczyt może potrwać do 3 minut, zazwyczaj trwa poniżej minuty. W tym czasie możesz dalej uzupełniać ofertę. Jeśli zaczynasz od kroku Dokumenty, podaj numer w sekcji Księga wieczysta i stan prawny i wybierz Odczytaj księgę.

Po odczycie wybierz Zobacz w kroku Dokumenty. Zobaczysz listę kwestii wynikających z analizy księgi. Każda ma nazwę, krótkie wyjaśnienie i wskazanie działu, z którego pochodzi. Możesz dzięki temu przejść od ogólnej informacji, że nieruchomość jest obciążona, do konkretnej sprawy wymagającej wyjaśnienia.

Na przykład przy hipotece potrzebujesz ustalić kwotę zadłużenia i warunki wykreślenia, a przy wzmiance o wniosku dowiedzieć się, jakiej zmiany w księdze dotyczy. Taka lista pomaga przygotować rozmowę ze sprzedającym i ocenić, które sprawy mogą wpłynąć na warunki lub termin zakupu.

Przy każdej kwestii status pokazuje, na jakim etapie jest jej wyjaśnienie. Flipwestor nadaje początkowe oznaczenie na podstawie rodzaju rozpoznanego wpisu. Gdy uzyskasz dokumenty lub uzgodnisz dalsze działania, możesz je zmienić:

• Do sprawdzenia: sprawa wymaga wyjaśnienia. Przy tym statusie nie ma dodatkowego pola na opis.
• Wykryto problem: wpisz w polu Co zrobisz przed zakupem? konkretne działanie. Bez planu przy takiej kwestii nie oznaczysz oferty jako gotowej.
• Sprawdzone: w polu Na jakiej podstawie? opisz dokument lub ustalenie, na którym opierasz status. Na przykład wskaż zaświadczenie potwierdzające rozliczenie opłaty przekształceniowej.

Kwestii z księgi nie usuniesz ręcznie. Gdy wyjaśnisz sprawę, zmień status i podaj podstawę. Samo oznaczenie jej jako sprawdzonej nie usuwa wpisu z księgi.

Plan powinien odpowiadać na pytania: co ma się wydarzyć, kto się tym zajmie i przed jakim etapem zakupu. Zamiast „do załatwienia” możesz wpisać: „Sprzedający dostarczy przed aktem zaświadczenie banku o kwocie do spłaty i warunkach wykreślenia hipoteki. Sposób rozliczenia ceny ustalimy z notariuszem”. To przykład do dostosowania do rzeczywistych ustaleń.

Suma hipoteki w dziale IV nie jest aktualnym saldem kredytu. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do określonej sumy i może obejmować także odsetki oraz inne należności. Dlatego kwotę do spłaty trzeba ustalić oddzielnie. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 68-69 (link otwierany w nowym oknie).

Poproś sprzedającego o aktualne zaświadczenie banku określające zadłużenie i warunki wykreślenia hipoteki po spłacie. Takie dokumenty są wykorzystywane również przez banki finansujące zakup. Przykład wymagań PKO Banku Polskiego (link otwierany w nowym oknie).

Z notariuszem ustal, jaka część ceny i na jaki rachunek ma zostać przekazana oraz jakie dokumenty będą potrzebne do wykreślenia. Wygaśnięcie hipoteki i usunięcie jej wpisu z księgi to odrębne kwestie; wierzyciel ma obowiązek umożliwić wykreślenie wygasłej hipoteki. Art. 100 ustawy (link otwierany w nowym oknie).

Możesz też zapytać notariusza o depozyt notarialny, czyli przyjęcie pieniędzy na przechowanie w związku z czynnością dokonywaną w kancelarii. Uzgodnij jego zastosowanie i warunki wydania środków przed transakcją. Sam depozyt nie zastępuje dokumentów potrzebnych do wykreślenia hipoteki. Prawo o notariacie, art. 108 (link otwierany w nowym oknie).

Przy komunikacie Hipoteki bliskie cenie zakupu porównaj cenę z rzeczywistym zadłużeniem u wszystkich wierzycieli. Komunikat opiera się na sumach wpisanych hipotek. Nie przesądza, że pieniędzy ze sprzedaży zabraknie na spłatę. Przy hipotece przymusowej lub wierzycielu innym niż bank ustal również źródło długu i ewentualne postępowania dotyczące nieruchomości.

Przy hipotece łącznej zapytaj o warunki zwolnienia kupowanego lokalu z obciążenia. Nie dziel sumy wpisu przez liczbę nieruchomości, aby oszacować kwotę potrzebną do rozliczenia zakupu.

Wniosek w toku kieruje uwagę na wzmiankę w księdze. Poproś sprzedającego o dokumenty pozwalające ustalić, czego dotyczy sprawa. Nowy wpis może zmienić informacje, na których opierasz decyzję o zakupie. Wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli ustawową ochronę nabywcy wynikającą z zaufania do treści księgi. Jej znaczenie dla transakcji omów z notariuszem. Art. 5 i 8 ustawy (link otwierany w nowym oknie).

Dział III księgi wieczystej może zawierać kwestie wpływające na korzystanie z mieszkania lub warunki zakupu. Przy służebności osobistej mieszkania, dożywociu, egzekucji albo roszczeniu innej osoby przedstaw notariuszowi lub prawnikowi pełną treść wpisu i dokumenty. Ustal, co trzeba wyjaśnić lub uregulować, zanim zobowiążesz się do zakupu. Nie zakładaj jednego sposobu rozwiązania dla wszystkich tych sytuacji.

Przy roszczeniu o opłatę przekształceniową zapytaj, czy opłaty zostały rozliczone. Zaświadczenie właściwego urzędu o wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej jest podstawą wniosku o wykreślenie roszczenia. Sam wpis może więc wymagać sprawdzenia także wtedy, gdy opłatę już wniesiono. Art. 7 ust. 9 ustawy o przekształceniu (link otwierany w nowym oknie).

Jeżeli masz zaświadczenie, a wpis nadal widnieje w księdze, opisz oba fakty. Przykład podstawy: „Zaświadczenie urzędu potwierdza wniesienie opłaty jednorazowej. Roszczenie pozostaje w księdze; przed zakupem ustalimy z notariuszem złożenie wniosku o wykreślenie”.

Gdy Flipwestor pokaże Wpis do sprawdzenia, odczyt nie wystarczył do rozpoznania jego znaczenia. Zajrzyj do pełnej treści w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (link otwierany w nowym oknie) i ustal dalsze postępowanie.

W kroku Dokumenty możesz rozwinąć Właściciele według księgi. Dane z tej części widzisz tylko Ty. Porównaj je z dokumentami sprzedającego. Gdy jest kilka osób uprawnionych lub ktoś działa przez pełnomocnika, ustal z notariuszem, kto powinien uczestniczyć w transakcji i jakie dokumenty przedstawić. Przy nabyciu przez spadek lub darowiznę zapytaj również o dokumenty potrzebne do sprzedaży w tej konkretnej sytuacji.

Odczyt księgi nie wyjaśnia stanu instalacji, warunków wydania mieszkania ani wszystkich zgód na planowane prace. Te kwestie opisujesz osobno w kroku Dokumenty. Zobacz jak dodać dokumenty oferty i opisać kwestie do sprawdzenia.

Po odczycie lista wpisów zastępuje ogólne pytanie Stan prawny i obciążenia. Jeśli wcześniej oznaczysz w nim Wykryto problem, pytanie pozostanie widoczne, aby zachować opis tej sprawy.

W sekcji Ryzyka i kwestie do sprawdzenia odczytane wpisy są oddzielone od informacji podanych przez Ciebie:

• Z księgi wieczystej: data odczytu oraz, jeśli zakres udostępnienia obejmuje szczegóły, kwestie z działem księgi, statusem i Twoim planem lub podstawą sprawdzenia.
• Od flipera: pozostałe informacje i statusy, które podajesz w ofercie.

Twój status Sprawdzone jest prezentowany jako Sprawdzone przez flipera, a Wykryto problem jako Wymaga działania przed zakupem. Dzięki temu inwestor może odróżnić odczyt wpisu od Twoich ustaleń. Przy ograniczonym zakresie oferty zobaczy podsumowanie, bez szczegółów kwestii.

Numer księgi otrzyma inwestor z dostępem Pełna oferta i dokumenty. Dane właścicieli odczytane do Kreatora oferty nie są mu udostępniane. Nie wpisuj nazwisk, numeru księgi ani numerów dokumentów do planów, które zobaczy odbiorca. Zakres dostępu opisuje instrukcja udostępniania pełnej oferty i dokumentów.

Wynik ma datę i godzinę odczytu. Wybierz Sprawdź ponownie, gdy potrzebujesz aktualnej treści księgi, zwłaszcza tuż przed aktem notarialnym.

Ponowny odczyt zachowuje statusy i opisy przy kwestiach, które nadal rozpoznaje. Kwestie nieobecne w nowym odczycie znikają. Przejrzyj zachowane plany i podstawy: wcześniejsze ustalenie może wymagać aktualizacji, nawet jeśli rodzaj wpisu się nie zmienił.

Jeżeli odczyt się nie uda, aplikacja może nadal pokazywać poprzedni wynik z jego datą i ostrzeżeniem. Nie traktuj go jako nowego odczytu. Zmiana numeru księgi usuwa zapisany wynik dla poprzedniego numeru.

Przy odczycie Flipwestor może też uzupełnić puste pola oferty danymi lokalu, między innymi adresem, powierzchnią i liczbą pokoi. Oszczędza to przepisywania informacji. Wypełnione wcześniej pola pozostają bez zmian. Przejrzyj wartości oznaczone z księgi i w razie potrzeby je popraw. Pozostałe pola opisuje instrukcja opisu nieruchomości.