Krok 5. Dokumenty: Jak dodać dokumenty oferty flipa

Cena zakupu wygląda dobrze, remont da się zaplanować, ale przed rozmową o finansowaniu pozostaje kilka ważnych pytań. Kto ma prawo sprzedać mieszkanie? Kiedy dostaniesz klucze? Czy planowane zmiany są możliwe? Czy kosztorys uwzględnia stan instalacji?

W kroku Dokumenty zbierzesz załączniki i opiszesz kwestie wymagające sprawdzenia przed zakupem. Jeśli odczytasz księgę wieczystą, pojawi się tu również lista kwestii z jej wpisów. Przygotuj informacje, na których można oprzeć decyzję o zakupie i rozmowę z inwestorem.

Przy pozycji Potwierdzenie etapu zakupu kliknij Dodaj i wybierz plik. W ten sam sposób dodasz Rzut mieszkania. Obsługiwane formaty to PDF, JPG i PNG do 10 MB na plik. Wyceny wykonawców z kroku Budżet są już na liście.

Sprawdź, czy potwierdzenie odpowiada etapowi z pierwszego kroku. Uzgodniona cena, umowa przedwstępna i zakupione mieszkanie to różne sytuacje. Opis oferty i załączniki powinny mówić o tym samym.

Poniżej znajdziesz wskazówki dotyczące stanu prawnego, osób w lokalu, potrzebnych zgód, kwestii technicznych i zaległości w opłatach. Przy każdej sprawie opisz, co wiadomo, na jakiej podstawie i co pozostało do wyjaśnienia.

Jeśli księga nie została odczytana w kroku Nieruchomość, podaj jej numer w sekcji Księga wieczysta i stan prawny i wybierz Odczytaj księgę. Przy odczytanych wpisach ustawisz status oraz, zależnie od niego, opiszesz plan działania albo podstawę sprawdzenia.

Lista z księgi zastępuje ogólne pytanie Stan prawny i obciążenia. Wyjątkiem jest wcześniej opisany problem: pytanie ze statusem Wykryto problem pozostaje widoczne.

Pełną treść księgi możesz sprawdzić w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (link otwierany w nowym oknie). W dziale I znajdziesz oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością, w II informacje o własności, w III inne prawa, roszczenia i ograniczenia, a w IV hipoteki. Opis działów księgi na gov.pl (link otwierany w nowym oknie).

Zobacz, jak sprawdzić księgę wieczystą w ofercie flipa.

Sprawdź, czy dane lokalu zgadzają się z ofertą i czy osoba prowadząca z Tobą rozmowy jest właścicielem albo działa w jego imieniu. Jeśli widzisz wpis, którego znaczenia nie rozumiesz, pokaż go notariuszowi lub prawnikowi przed zobowiązaniem się do zakupu. W ofercie opisz konkretną sprawę do wyjaśnienia, zamiast wpisywać ogólne „stan prawny OK”.

Przykładowe sformułowanie do dostosowania: „W dziale IV ujawniona hipoteka. Do ustalenia z notariuszem dokumenty i sposób rozliczenia zakupu”. Taki zapis nazywa temat do sprawdzenia, nie przesądza o możliwości ani warunkach transakcji.

Przy wpisie z księgi po wybraniu Sprawdzone opisz w polu Na jakiej podstawie?, z czego wynika Twoje ustalenie. Przy Wykryto problem wpisz, co zrobisz przed zakupem. Jeśli sprawdzenie jeszcze trwa, pozostaw Do sprawdzenia.

Zapytaj sprzedającego, kto mieszka w lokalu, na jakiej podstawie i kiedy nastąpi jego wydanie. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane, poproś o umowę i wyjaśnij warunki z osobą oceniającą dokumenty transakcji. Nie opieraj harmonogramu remontu wyłącznie na zapewnieniu „lokator niedługo się wyprowadzi”.

Informacja o zameldowaniu nie zastępuje ustalenia, kto korzysta z mieszkania i z jakiego tytułu. Meldunek pełni funkcję ewidencyjną; sam nie rozstrzyga prawa do lokalu. Ustawa o ewidencji ludności, art. 28 ust. 4 (link otwierany w nowym oknie).

Przed ustaleniem terminu wejścia ekipy uzgodnij datę wydania mieszkania, przekazanie kluczy i pozostawione wyposażenie. Przy odbiorze przyda się protokół ze stanami liczników i opisem przekazywanego lokalu. To praktyczny punkt do przygotowania, zanim zarezerwujesz wykonawców.

W ofercie napisz, czy lokal jest pusty, czy zajęty i jakie ustalenia dotyczą jego wydania. Jeśli termin nie jest potwierdzony, zaznacz to wprost. Wpływa on na planowany czas flipa.

Przesunięcie ściany, przeniesienie kuchni czy ingerencja w instalacje mogą zmienić zakres przygotowań. Pokaż rzut i opis planowanych prac projektantowi lub osobie z odpowiednimi uprawnieniami. Zapytaj zarządcę, które elementy dotyczą części wspólnych i jakie dokumenty są potrzebne do oceny Twojego planu.

Nie zakładaj, że każda ściana wewnątrz mieszkania jest działowa. GUNB wyraźnie ogranicza swoje wyjaśnienie dotyczące ścian działowych do prac bez ingerencji w konstrukcję, sąsiedni lokal i części wspólne. Nie jest to ogólna zgoda na dowolną zmianę układu. Wyjaśnienie GUNB (link otwierany w nowym oknie).

Jeśli plan wymaga stanowiska wspólnoty, spółdzielni, urzędu lub konserwatora, ustal to przed przyjęciem ostatecznego zakresu i terminu remontu. Zapytaj projektanta, jakie formalności dotyczą właśnie tych prac. Dopiero wtedy możesz uwzględnić ich koszt i czas w planie.

W aplikacji wpisz, czego dotyczy sprawa i na jakim jest etapie. „Wysłano zapytanie do zarządcy o możliwość zmiany instalacji” jest bardziej użyteczne niż „zgody w trakcie”.

Na oględziny zabierz wykonawcę, a przy wątpliwościach dotyczących konstrukcji, instalacji czy wilgoci także odpowiedniego specjalistę. Poproś o wskazanie, co można ocenić od razu, a co wymaga pomiarów, odkrywek lub dodatkowych dokumentów.

Przyjrzyjcie się szczególnie śladom zacieków, pęknięciom, instalacji elektrycznej i wodnej oraz wentylacji. Samo zamalowanie ściany nie wyjaśnia przyczyny wilgoci. Zapisz, co zauważono, co wymaga dalszej oceny i jakie prace uwzględnia wycena.

Zapytaj sprzedającego lub zarządcę o dostępne wyniki kontroli instalacji i informacje o wykonaniu zaleceń. GUNB opisuje kontrole obejmujące między innymi instalacje elektryczne i gazowe oraz przewody kominowe. Taki materiał pomoże przygotować pytania do specjalisty. Zakres kontroli stanu technicznego według GUNB (link otwierany w nowym oknie).

Wyniki oględzin połącz z kosztorysem flipa. Jeśli wykonawca przewiduje wymianę instalacji, w budżecie powinna znaleźć się odpowiadająca jej pozycja. Jeśli zakres nadal jest nieznany, opisz tę niewiadomą; sama rezerwa nie zastąpi ustalenia, co trzeba naprawić.

Poproś sprzedającego o aktualną informację o rozliczeniu opłat za lokal od administracji, zarządcy lub spółdzielni. W spółdzielni sprawą może zajmować się dział czynszowy; przykład takiej procedury opisuje Spółdzielnia Mieszkaniowa Zatorze (link otwierany w nowym oknie).

Sprawdź, jakiego okresu dotyczy dokument i jakie należności obejmuje. Osobno zapytaj o nierozliczone media i zapowiedziane rozliczenia. Potwierdzenie jednego przelewu nie odpowie na wszystkie te pytania.

Jeśli pojawi się zaległość, ustal ze sprzedającym i notariuszem sposób jej wyjaśnienia oraz rozliczenia w konkretnej transakcji. Nie zakładaj ani że każdy dług przechodzi na kupującego, ani że można go pominąć.

W polu wyniku sprawdzenia podaj datę dokumentu i to, co z niego wynika. Jeżeli czekasz na rozliczenie, zaznacz Do sprawdzenia i dopisz, czego brakuje.

Przy każdym obszarze wybierz Sprawdzone, Do sprawdzenia, Wykryto problem albo Nie dotyczy. To zapis Twoich ustaleń. Wybranie statusu nie jest potwierdzeniem danych przez Flipwestor.

Przy pozostałych kwestiach po wybraniu Sprawdzone uzupełnij podstawę i Wynik sprawdzenia. Jeśli pozostało działanie przed zakupem, zaznacz Przed zakupem trzeba jeszcze coś zrobić i opisz je.

Przy Wykryto problem uzupełnij Opisz sytuację i odpowiedz na pytanie Czy jest plan rozwiązania?. Po wybraniu Tak wpisz plan. Jeśli jeszcze go nie ma, wybierz Nie.

Przykład opisu do dostosowania:

Podczas oględzin stwierdzono zaciek przy pionie. Zarządca ma ustalić źródło przecieku. Wycena naprawy i termin usunięcia przyczyny nie są jeszcze znane; kosztorys wymaga aktualizacji po uzyskaniu tych informacji.

Z takiego zapisu wynika, na czym polega problem i co musi wydarzyć się dalej. Inwestor może o to zapytać, a Ty masz konkretny punkt do uzupełnienia. Po uporządkowaniu dokumentów i statusów kliknij Dalej: Podgląd.