Kalkulator flipa: oblicz zysk i ROI
Wpisz cenę zakupu, planowane koszty i cenę sprzedaży mieszkania. Obliczysz prognozowany zysk lub stratę i rentowność inwestycji (ROI).
Zakup
Zawsze 2% ceny zakupu.
Prace i wyposażenie
Oszacuj koszt remontu
To szacunek, nie wycena. Meble i AGD dolicz osobno.
Malowanie, proste panele laminowane, podstawowe płytki, ograniczone zmiany w instalacjach.
Na jakiej podstawie liczymy
| Zakres prac | Koszt za m2 | Co obejmuje |
|---|---|---|
| Ograniczone odświeżenie | 500 - 800 zł | Malowanie, drobne naprawy, podłogi, bez prac instalacyjnych |
| Wariant ekonomiczny | 1 000 - 1 800 zł | Malowanie, proste panele laminowane, podstawowe płytki, ograniczone zmiany w instalacjach |
| Standard średni | 1 900 - 3 000 zł | Gładzie, płytki ze średniej półki, podłogi AC4/AC5, częściowa wymiana instalacji, podstawowa kuchnia |
| Remont generalny | 2 500 - 3 500 zł | Instalacje, tynki, wylewki, podłogi, drzwi |
| Standard premium | 4 000 - 5 500 zł | Parkiet dębowy, kamień naturalny, płytki wielkoformatowe, armatura podtynkowa, zabudowy na wymiar, zmiany układu |
Widełki za m2 dla wybranego zakresu prac. Źródło opisujemy w sekcji Koszty remontu. Kwotę możesz zawsze wpisać sam.
Dolicz meble i AGD do oszacowania.
Powiększa budżet, nie koszty bazowe.
Sprzedaż i czas
Utrzymaniemiesięcznie
Przygotowanie i sprzedażjednorazowo
Procent ceny sprzedaży.
Finansowanie
Odsetki od stałej kwoty, bez harmonogramu spłat.
Porównaj warianty
Sprawdź, jak zmieni się zysk przy niższej cenie, dłuższym projekcie i droższych pracach.
| Ostrożny | Bazowy | Korzystny | |
|---|---|---|---|
| Cena sprzedaży | 532 000 zł | 560 000 zł | 576 800 zł |
| Czas | 7 mies. | 5 mies. | 4 mies. |
| Koszty projektu | 515 840 zł | 501 300 zł | 500 836 zł |
| Zysk przed podatkiem | 16 160 zł | 58 700 zł | 75 964 zł |
| ROI za cały projekt | 3,1% | 11,7% | 15,2% |
Zmień założenia wariantów
To założenia do własnej oceny, nie dane rynkowe ani granice ryzyka. Wpisz większe odchylenia, jeśli chcesz zobaczyć stratę.
Chcesz pokazać ten flip inwestorowi?
Kreator oferty zbierze koszty, trzy warianty i zasady współpracy w jednej profesjonalnej ofercie.
Jak liczymy zysk i ROI
Jak obliczyć zysk z flipa?
Od planowanej ceny sprzedaży odejmij cenę zakupu mieszkania i pozostałe koszty projektu. Uwzględnij opłaty przy zakupie, prace i wyposażenie, utrzymanie mieszkania, przygotowanie do sprzedaży, prowizję pośrednika oraz koszty finansowania. Dodatni wynik oznacza prognozowany zysk, a ujemny prognozowaną stratę. Podatek dochodowy wymaga osobnego uwzględnienia.
Wynik przed podatkiem dochodowym = cena sprzedaży - koszty projektu
Kalkulator zysku z flipa pokazuje wynik wynikający z Twoich założeń. Nie sprawdza, czy mieszkanie uda się sprzedać za wpisaną cenę i w podanym terminie. Dlatego porównaj również warianty ze zmianą ceny, czasu i kosztów prac.
Co oznacza ROI w kalkulatorze flipa?
ROI pokazuje prognozowany wynik przed podatkiem dochodowym w stosunku do kosztów projektu. Jest liczone za cały okres od zakupu do sprzedaży.
ROI = wynik przed podatkiem dochodowym / koszty projektu × 100%
ROI nie jest marżą od ceny sprzedaży ani zwrotem konkretnego inwestora z jego wkładu. Podział wyniku między flipera i inwestora zależy od ich ustaleń. Kalkulator nie przelicza ROI na wynik roczny.
Dlaczego rezerwa nie pomniejsza zysku bazowego?
Rezerwa to dodatkowe środki przygotowane na nieplanowane wydatki. Dopóki nie zostaną wykorzystane, nie są kosztem projektu. W wariancie bazowym kalkulator pokazuje więc koszty i wynik bez automatycznego wydania całej rezerwy, a budżet z rezerwą osobno.
Jeśli prace okażą się droższe, zwiększone koszty pomniejszą wynik. Nie dopisuj jednocześnie całej rezerwy jako kolejnego wydatku, bo policzysz tę samą kwotę drugi raz.
Jak wyznaczyć maksymalną cenę zakupu mieszkania na flipa?
Najpierw przyjmij możliwą cenę sprzedaży, koszty projektu i oczekiwany wynik przed podatkiem dochodowym. W zakładce „Oblicz cenę zakupu” kalkulator wyznaczy cenę mieszkania, przy której te założenia zostaną spełnione.
Wyliczenie uwzględnia także zmianę PCC wraz z ceną zakupu. Pozostałe koszty pozostają zgodne z formularzem. Jeśli np. opłata pośrednika przy zakupie zależy od ceny, popraw jej kwotę po zmianie ceny. To pomoc w analizie negocjacji, a nie rekomendacja kupna ani potwierdzenie wartości mieszkania.
Przykład obliczenia wyniku flipa
Przykład pokazuje sposób liczenia. Nie opisuje konkretnego mieszkania ani przeciętnych kosztów rynkowych.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Zakup mieszkania | 380 000 zł |
| PCC, 2% ceny zakupu | 7 600 zł |
| Notariusz i opłaty sądowe | 4 500 zł |
| Prace i wyposażenie | 90 000 zł |
| Utrzymanie, 5 miesięcy po 800 zł | 4 000 zł |
| Przygotowanie do sprzedaży | 4 000 zł |
| Prowizja przy sprzedaży, 2% z 560 000 zł | 11 200 zł |
| Łączne koszty projektu | 501 300 zł |
| Planowana cena sprzedaży | 560 000 zł |
| Prognozowany wynik przed podatkiem dochodowym | 58 700 zł |
ROI wynosi 58 700 / 501 300 × 100%, czyli około 11,7% za cały okres. Przy rezerwie 10% kosztów prac i wyposażenia budżet z rezerwą wynosi 510 300 zł. Rezerwa 9 000 zł nie została automatycznie wydana i nie pomniejsza bazowego wyniku.
Cena sprzedaży bez zysku i straty wynosi około 500 102 zł: 490 100 / (1 - 0,02). Jest niższa od planowanej ceny o około 10,7%, o ile pozostałe założenia się nie zmienią. Jeżeli sprzedaż potrwa dłużej albo remont będzie droższy, próg również wzrośnie.
W wariancie z ceną sprzedaży niższą o 5%, czasem dłuższym o 2 miesiące i pracami droższymi o 15% wynik spada do 16 160 zł przed podatkiem dochodowym. Sam margines między ceną a progiem nie opisuje więc wszystkich ryzyk.
Jak oszacować koszt remontu pod flip?
Zacznij od zakresu prac: czy lokal wymaga odświeżenia, wykończenia, czy remontu obejmującego instalacje i zmianę układu. Sprawdź, co zawiera wycena wykonawcy: robociznę, materiały, wywóz odpadów, transport i odbiory. Do prac dolicz planowane wyposażenie, jeżeli nie jest objęte wyceną.
Stawka za m2 może pomóc we wstępnej kalkulacji, ale nie zastępuje kosztorysu konkretnego mieszkania. Dwa lokale o podobnej powierzchni mogą wymagać innego zakresu prac. Szczególnie ważne są stan instalacji, liczba pomieszczeń wymagających remontu i standard materiałów.
Skąd bierzemy stawki w szacunku
Widełki za m2 pochodzą z zestawienia na stronie wsbudownictwo.pl (link otwierany w nowym oknie), które opiera się na danych Oferteo (link otwierany w nowym oknie).
| Zakres prac | Koszt za m2 | Co obejmuje |
|---|---|---|
| Ograniczone odświeżenie | 500 - 800 zł | Malowanie, drobne naprawy, podłogi, bez prac instalacyjnych |
| Wariant ekonomiczny | 1 000 - 1 800 zł | Malowanie, proste panele laminowane, podstawowe płytki, ograniczone zmiany w instalacjach |
| Standard średni | 1 900 - 3 000 zł | Gładzie, płytki ze średniej półki, podłogi AC4/AC5, częściowa wymiana instalacji, podstawowa kuchnia |
| Remont generalny | 2 500 - 3 500 zł | Instalacje, tynki, wylewki, podłogi, drzwi |
| Standard premium | 4 000 - 5 500 zł | Parkiet dębowy, kamień naturalny, płytki wielkoformatowe, armatura podtynkowa, zabudowy na wymiar, zmiany układu |
Lokalizacja zmienia końcowy koszt o około 15-30%, a remont w starym budownictwie bywa o 30-50% droższy.
Szacunek w kalkulatorze nie uwzględnia miasta, lokalizacji ani stanu budynku. Traktuj go jako punkt startowy. Kwotę możesz zawsze wpisać sam, na podstawie wyceny wykonawcy.
Jak podatek wpływa na wynik flipa?
Podatek dochodowy zależy od charakteru sprzedaży, sposobu rozliczenia i kosztów uznawanych podatkowo. Wynik ekonomiczny projektu nie musi być dochodem do opodatkowania. Dlatego odróżniaj podstawowy wynik przed podatkiem od uproszczonej symulacji wybranej stawki.
Przy prywatnej sprzedaży poza działalnością przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia zasadniczo rozlicza się PIT-39 ze stawką 19%. Możliwe zwolnienia, w tym ulga na własne cele mieszkaniowe, mają dodatkowe warunki. Źródło: MF (link otwierany w nowym oknie)
W działalności skala podatkowa uwzględnia dochody rozliczane łącznie według skali, próg i kwotę zmniejszającą podatek. Wybranie 12% albo 32% od pojedynczego wyniku nie oblicza całego zobowiązania. Źródło: MF (link otwierany w nowym oknie) Podatek liniowy ma stawkę 19%, ale również jest liczony od dochodu podatkowego. Źródło: MF (link otwierany w nowym oknie)
W spółce CIT 9% ma warunki zastosowania i nie obejmuje każdego dochodu każdej spółki. Pozostawiony w spółce wynik nie jest równoważny kwocie otrzymanej przez wspólnika. Źródło: MF (link otwierany w nowym oknie)
Jakie koszty łatwo pominąć?
- Dłuższe utrzymanie mieszkania: czynsz, media, ubezpieczenie i odsetki trwają także po zakończeniu remontu, aż do sprzedaży.
- Finansowanie: oprócz odsetek mogą wystąpić prowizje i inne opłaty. Dopisz je do właściwych kosztów jednorazowych.
- Przygotowanie sprzedaży: zdjęcia, ogłoszenia i przygotowanie mieszkania do prezentacji. Nie licz tych samych mebli ponownie jako prac i home stagingu.
- Formalności i usługi: opłaty przy zakupie, pośrednictwo i potrzebne dokumenty, np. świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Nieprzewidziane prace: sprawdź wariant droższego remontu. Sama rezerwa w budżecie nie sprawia, że wyższy koszt przestaje pomniejszać wynik.
Najczęstsze pytania
Od ceny sprzedaży odejmij cenę zakupu oraz koszty zakupu, prac i wyposażenia, utrzymania, sprzedaży i finansowania. Wynik podstawowy w kalkulatorze jest prognozą przed podatkiem dochodowym. Uzupełnij także mniej widoczne wydatki, np. prowizję przy sprzedaży i utrzymanie mieszkania w czasie oczekiwania na kupującego.
To zależy od planowanej ceny sprzedaży, pozostałych kosztów i kwoty, która ma zostać przed podatkiem dochodowym. Wybierz zakładkę „Oblicz cenę zakupu”, wpisz te założenia i porównaj wynik z ceną sprzedającego. Wyliczona kwota nie jest wyceną rynkową mieszkania.
ROI w tym kalkulatorze to prognozowany wynik przed podatkiem dochodowym podzielony przez koszty projektu. Marża porównuje wynik z ceną sprzedaży. Przykładowo wynik 50 000 zł przy kosztach 450 000 zł i sprzedaży za 500 000 zł daje około 11,1% ROI i 10% marży. Obie wartości dotyczą całego projektu, a nie udziału inwestora.
Nie ma jednej wartości odpowiedniej dla każdego projektu. Oceniaj wynik razem z czasem zaangażowania środków, zakresem prac, niepewnością ceny sprzedaży i możliwą stratą. Porównaj wariant bazowy z dłuższą sprzedażą i droższym remontem. Sam wysoki procent nie potwierdza opłacalności zakupu.
Niewykorzystana rezerwa nie jest kosztem. Kalkulator dodaje ją do budżetu z rezerwą, ale nie odejmuje jej automatycznie od bazowego wyniku. Jeżeli nieprzewidziane prace rzeczywiście zwiększą wydatki, wyższe koszty obniżą wynik.
To cena sprzedaży, przy której przyjęte koszty projektu zostają pokryte, a wynik przed podatkiem dochodowym wynosi zero. Jeśli prowizja pośrednika jest procentem ceny sprzedaży, kalkulator uwzględnia jej zmianę. Próg dotyczy podanych kosztów i czasu, więc może wzrosnąć przy opóźnieniu lub droższym remoncie.
Określ zakres prac i wyposażenia, a następnie zbierz wyceny materiałów i wykonawców. Kwota za m2 pomaga na początku, lecz może pomijać kosztowne instalacje, transport i wyposażenie. Sprawdź, co obejmuje każda wycena, i wpisz do kalkulatora łączny koszt.
Zysk pomniejszają odsetki i opłaty finansowania. Sama kwota otrzymanego kredytu lub pożyczki nie jest kosztem projektu. Kalkulator liczy odsetki od stałej kwoty za podany czas, bez harmonogramu spłat. Dodatkowe opłaty trzeba uwzględnić osobno.
Porównaj podobne lokale w tej samej okolicy, uwzględniając metraż, standard, piętro, układ i stan budynku. Ogłoszenia pokazują ceny oczekiwane; dane o zawartych transakcjach pozwalają sprawdzić ceny faktycznie zapłacone. Przyjmij również wariant niższej ceny, ponieważ kalkulator nie potwierdza wyceny mieszkania.
Podstawowy wynik jest liczony przed podatkiem dochodowym. Możesz wybrać uproszczoną symulację stawki, ale nie ustala ona dochodu podatkowego, ulg ani całego rozliczenia. Wynik projektu i podstawa opodatkowania mogą się różnić. Zakres uproszczeń opisuje sekcja „Jak podatek wpływa na wynik flipa?”.
Z kalkulatora skorzystasz bezpłatnie i bez rejestracji. Konto jest potrzebne, gdy chcesz przygotować pełną ofertę we Flipwestorze. W ofercie opiszesz również nieruchomość, warianty, zasady współpracy i kwestie do sprawdzenia. Zobacz przykład oferty.
Obliczenia odbywają się w Twojej przeglądarce. Wpisane kwoty nie są wysyłane do Flipwestora ani do narzędzi analitycznych i nie trafiają do adresu strony. Kalkulator nie zapisuje ich na Twoim koncie.